เทคนิคก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียม

1. ขนาด พื้นที่
ถ้าคุณให้ความสำคัญมากที่สุด ควรเอาตลับเมตรไปวัดด้วยตัวเอง ตรงตามที่ผู้ขายประกาศไว้หรือไม่ รู้แล้วจะเทียบได้ว่า ราคาขายต่อตารางเมตรเท่าไหร่ ถูกหรือแพงกว่ากันแค่ไหน

2.ที่จอดรถ ก็สำคัญ ต้องดูว่า มีที่จอดรถพอกับจำนวนยูนิตทั้งโครงการหรือเปล่า

3.การก่อสร้างใช้วัสดุก่อสร้างมีความแข็งแรงคงทนเพียงใด
ตึกยิ่งสูงจะรับกับแรงสั่นสะเทือนแผ่นดินไหวได้ระดับไหน ที่ต้องพิจารณาเป็นพิเศษ วัสดุกั้นผนังห้องมีความหนามากน้อย มีเสียงเล็ดลอดจากเพื่อนข้างห้อง หรือว่าห้องที่อยู่บนหัว เวลาเดินแรงๆ จะมีเสียงดังลงมาหรือเปล่า

4. ระบบ สาธารณูปโภค ระบบรักษาความปลอดภัย
ถือว่ามีความสำคัญมาก กรณีอยู่ชั้นสูงๆ น้ำประปาไหลแรงพอ? ถ้าไฟดับมีไฟฉุกเฉิน? ระบบตรวจควัน? หัวฉีดน้ำ? บันไดหนีไฟมีมาตรฐาน? เก็บขยะ จัด-ส่งจดหมาย มียามรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมงดีพอหรือไม่
สิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ
เช่น ระบบ รปภ. ที่จอดรถ สวน ร้านซักรีด ล็อบบี้ การเลือกชั้น คอนโดฯปัจจุบันจะสร้างกันสูงไปเรื่อยๆ เพราะราคาที่ดินแพงขึ้น นักพัฒนาโครงการ เต้องทำยูนิตมากเข้าไว้ เพื่อให้ได้กำไรสูง จึงสร้างให้ได้พื้นที่ขายหลายเท่าตัวของพื้นที่ดินที่สร้าง ก่อนนี้สร้างกัน 4-5 ชั้น 8-9 ชั้น เดี๋ยวนี้ 30-40 ชั้นเป็นอย่างต่ำ การเลือกชั้นจึงต้องมีเทคนิคบ้าง แต่อย่างแรก โครงการเขาจะตั้งราคาต่างกันที่ความสูงด้วย คือ ยิ่งสูงยิ่งแพง โดยเฉพาะโครงการที่เอาวิว หรือสภาพแวดล้อมเป็นจุดขาย เช่น วิวแม่น้ำเจ้าพระยา เป็นต้น ถ้าต้องการความสะดวก ก็เลือกชั้นต่ำๆหน่อย เดินลงได้ แต่เดินขึ้น ไม่เกิน 4-5 ชั้นก็เข่าอ่อนแล้ว ชั้นสูงๆนั้น ดูจำนวนลิฟท์ที่มีด้วยว่ากี่ตัว ถ้าน้อยตัว ก็จะหมายถึงการรอคอยลิฟท์ที่ยาวนานขึ้น แต่ถ้าคอนโดฯมีจำนวนยูนิตต่อชั้นน้อย ก็ไม่น่าเป็นห่วง เพราะจำนวนผู้อยู่อาศัยจะน้อย การใช้ลิฟท์จะไม่มาก ชั้นยิ่งสูงขึ้นได้เปรียบที่ การมองเราก็จะมองเห็นวิวได้ไกลขึ้น และเสี่ยงต่อการถูกบังวิวน้อยลง ถึงแม้ปัจจุบัน ยังไม่มีตึกสูงอยู่ข้างๆ แต่อนาคตไม่มีใครรับประกันได้ แถวอโศก สุขุมวิท ตอนนี้ก็เริ่มบังกันไปบ้างแล้ว อย่างที่แน่นอนที่สุดที่จะไม่กลัวคนบังก็ต้องหาโครงการที่อยู่ติดส่วน สาธารณะ กลางเมืองมีหลายแห่ง รับรองไม่มีการก่อสร้างขึ้นมาบังแน่นอน เช่นสวนเบญจสิริ สวนลุมพินี เป็นต้น ชั้นสูงๆขึ้นไปจะไม่ได้ยินเสียงรถราด้วย เงียบสงบดี และมีกระแสลมแรง แต่สูงมากลมก็แรงมาก บางทีเปิดประตูหน้าต่างไม่ได้เลย ของปลิวกันว่อน การเลือกทิศ หรือมุม เอาระเบียงด้านนอกเป็นหลัก คือ ทิศที่ระเบียงหันออกไป ขอแนะนำทิศเหนือเพราะเป็นทิศที่ไม่มีแดดส่องตลอดวัน ตลอดปี ยิ่งถ้าวิวดีๆด้วยแล้ว จะน่าอยู่มาก ไม่ต้องติดม่านเลยนอนดูวิวได้ รองลงมาเป็นทิศใต้จะรับลมดีมาก เกือบทั้งปี แอร์แทบไม่ต้องเปิด ลมเย็นสบาย แต่ตอนบ่ายแดดจะส่องเข้าห้องบ้างถ้าไม่มีระเบียง ทิศต่อไปคือทิศตะวันออก จะรับแดดตอนเช้า เหมาะสำหรับคนนอนตื่นสาย จะมีแดดมาคอยปลุก แต่ใกล้เที่ยงแดดก็หมดแล้ว ห้องไม่ร้อนอบอ้าว ส่วนทิศสุดท้าย เลี่ยงไว้เป็นดี เพราะตอนบ่าแดดจะส่องเข้ามาถึงข้างในสุดเลย เพราะตึกสูงไม่มีอะไรบัง พระอาทิตย์ตกตอนหกโมงหน่อยๆ คุณก็ได้เห็นพระอาทิตย์ตกดินกันเลย แดดบ่ายนี่ร้อนระอุมาก ส่องผนังห้องจนร้อน เปิดแอร์ก็เปลืองไฟ

ความปลอดภัย
เจ้าของโครงการ มีผลงานที่ผ่านมาเป็นอย่างไร ความน่าเชื่อถือ สถานะทางการเงิน เป็นอย่างไร คอนโดฯ ที่รอเราซื้อ มี 2 ประเภท ตามการใช้งาน คือที่สร้างเสร็จแล้วเข้าอยู่ได้เลย กับที่ยังสร้างไม่เสร็จ ต้องรอเวลาก่อสร้าง ซึ่งปัจจุบันมีอยู่พอๆ กัน คอนโดฯที่สร้างเสร็จแล้ว การเลือกซื้อ ก็จะง่ายกว่ามาก เพราะข้อมูลในการตัดสินใจจะน้อยกว่ากัน เราสามารถเดินเข้าไปดูห้องต่างๆ ชั้นต่างๆ มุม ด้านต่างๆ ได้เห็นของจริงที่จะซื้อกันเลยว่า กว้างขวางแค่ไหน มีกี่ห้อง จะจัดห้องไหน มุมไหน ใช้งานอย่างไร เข้าไปดูแล้วก็วางแผนไว้ในใจได้เลย นอกจากนี้ คุณควรดูว่ามีการรักษาความปลอดภัยดีเพียงใด มียามตลอด 24 ชม.หรือจำนวนเพียงพอ ดูแลได้ทั่วถึงหรือไม่ เพราะการักษาความปลอดภัย ไม่ใช่แค่รปภ.นั่งเฝ้าแต่หน้าคอนโดฯอย่างเดียว การเดินตรวจตราโดยรอบ และแต่ละชั้นก็ควรทำด้วย นอกจากจะต้องมีกล้องวงจรปิด ติดตั้งตามจุดสำคัญๆ เช่นทางเข้าออก โถง ในตัวลิฟท์ เป็นต้น

5. สัญญา
ข้อนี้สำคัญมากๆ ปกติผู้ซื้อทั่วไปจะละเลยต่อรายละเอียด เพราะมีเนื้อหามาก และเป็นตัวบทกฎหมายเสียส่วนใหญ่ จะให้ดีควรมีนักกฎหมายคอยให้คำแนะนำถึงสิทธิประโยชน์ที่พึงจะได้รับหรือเสีย เช่น คอนโดไฟไหม้เสียหายทั้งตึก คุณจะได้รับค่าชดใช้หรือไม่ มากน้อยเพียงใด
เอกสารและกฎระเบียบต่างๆของคอนโดฯแต่ละแห่ง จะมีแตกต่างกันไปบ้าง แล้วแต่มาตรฐานของโครงการ

สัญญา ตามปกติแล้ว ผู้ซื้อทั่วๆไปจะละเลยต่อรายละเอียดของสัญญา เนื่องจากมีเนื้อหาค่อนข้างมากและเป็นตัวบทกฎหมายส่วนใหญ่ แต่ถ้าหากมีเวลา ก็ควรจะใช้เวลานั่งอ่านมันสักหน่อย เพราะไม่ได้ยากจนเกินไปและคุณจะต้องมีส่วนร่วม หรือส่วนได้เสีย ไปพร้อมๆกับคนอื่นที่เป็นเจ้าของร่วมทั้งหมด หรือถ้าไม่มีเวลาจะหานักกฎหมายคอยให้คำแนะนำ เพื่อทราบถึงสิทธิ ผลประโยชน์ ที่คุณจะได้รับหรือเสีย ตัวอย่างเช่น หากคอนโดมิเนียมที่คุณซื้อแล้ว เกิดเพลิงไหม้เสียหายทั้งตึก คุณจะได้รับค่าชดใช้หรือไม่ เพียงใด หรือถ้าต้องสร้างใหม่ จะต้องทำประกันภัยอาคารไว้ที่วงเงินเท่าใด เป็นต้น

ระเบียบเงื่อนไขการอยู่อาศัยของคอนโดมิเนียม ระเบียบข้อบังคับหรือกฎเกณฑ์ต่างๆ จะแตกต่างกันไปในแต่ละคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตามเราควรที่จะรู้ถึงข้อควรปฎิบัติและข้อห้ามเหล่านั้นด้วย โดยทั่วๆ ไปแล้ว ส่วนใหญ่คอนโดมิเนียมจะไม่อนุญาตให้นำสัตว์เลี้ยง ประเภท สุนัข หรือ แมว มาเลี้ยง เพราะสร้างปัญหาเดือดร้อน รำคาญ ให้เพื่อนบ้าน ทั้งเสียงเห่าหอน และทุ่นระเบิดที่ไม่ชอบปล่อยในห้องตัวเอง แต่ชอบไปปล่อยไว้หน้าห้องคนอื่น บางสถานที่ไม่อนุญาตให้ทำอาหารภายในห้อง โดยใช้เตาแก๊ส บางแห่งไม่อนุญาตให้ขนของ หรือต่อเติมห้องในวันเสาร์และอาทิตย์ เพราะเป็นวันที่ทุกคนอยู่บ้านพักผ่อน

นิติบุคคลอาคารชุด ทุกคอนโดมิเนียมจะต้องมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้บริหารจัดการเรื่องต่างๆ โดยเฉพาะเรื่องการเงิน และคุณก็ควรที่จะต้องทราบถึงระเบียบต่างๆของนิติบุคคลอาคารชุด เช่น ค่าส่วนกลางเป็นเท่าไหร่ต่อเดือน คอนโดมิเนียมบางแห่งราคาถูก แต่อาจจะต้องจ่ายค่าส่วนกลางแพง ค่าส่วนกลางเป็นเงินที่เจ้าของห้องทุกห้องจะต้องชำระให้กับนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อที่จะนำเงินเหล่านี้ไปใช้จ่ายในการบริหาร และบริการในส่วนต่างๆ ที่เป็นส่วนกลาง เช่น เงินเดือนยาม ค่าไฟฟ้าทางเดิน ค่าไฟฟ้าของลิฟท์ ค่าบำรุงซ่อมแซมต่างๆ ซึ่งเป็นหน้าที่ตามกฎหมายของเจ้าของห้องชุดทุกห้อง ไม่ว่าคุณจะเข้าอยู่หรือไม่ก็ตาม เมื่อซื้อแล้ว โอนกรรมสิทธิ์แล้ว ก็ต้องมีหน้าที่จ่ายเฉลี่ยกันออกทุกห้อง

6.ทำเล
ผู้ซื้อส่วนใหญ่ลืมคิด ถึงแสงแดดที่ส่องเข้าห้อง บางคนไม่ชอบให้แดดส่องเข้าห้องตอนบ่ายเพราะร้อน หรือบางห้องไม่มีแสงเข้าเลยทั้งเช้าและบ่าย ก็ต้องเลือกให้เหมาะสม

ทำเลของโครงการ
สภาพแวดล้อมโดยรอบเป็นอย่างไร ใกล้สถานีรถไฟฟ้า โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้าต่างๆ การเลือกทำเลของคอนโดฯในปัจจุบัน การเลือกแนวรถไฟฟ้าจะมีทางเลือกได้มากขึ้น และมีข้อแตกต่างพอสมควร เช่น ถ้าเรามีที่ทำงานอยู่แถวสุขุมวิท คอนโดแถวสุขุมวิทจะแพงมาก ราคาไม่ต่ำกว่า 5-6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร แต่แนวรถไฟฟ้ามีไปถึงอ่อนนุชและจะไปถึงสำโรงในอนาคต ลองเปรียบเทียบราคาคอนโดฯที่ห่างออกไปเรื่อยๆ อาจจะได้ราคาที่ถูกลง หรือเลือกคอนโดฯที่มีส่วนกลางน้อยกว่า ราคาก็จะถูกกว่า

7.อายุ?
ถ้าคอนโดที่ตัดสินใจอยู่มีวัยรุ่นเป็นส่วนใหญ่ ถ้าคุณมีครอบครัว ต้องการความสงบเงียบ ก็ไม่เหมาะ ต้องมองไกลสักหน่อย จะปรับตัวได้หรือไม่ อย่าลืมว่าคอนโดเป็นแค่ชุมชนเล็กๆ

8. ระเบียบ เงื่อนไขการอยู่อาศัย
ก่อนซื้อต้องรู้ให้ครบทุกข้อ บางแห่งไม่ให้นำหมา แมวเข้ามาเลี้ยง ไม่ให้ทำอาหารใช้เตาแก๊ส ไม่ให้ขนของ หรือต่อเติมห้องในวันเสาร์ อาทิตย์

9. นิติบุคคล อาคารชุด
ทุกคอนโดคงเลี่ยงไม่ได้ ต้องรู้ถึงระเบียบ เช่น ค่าส่วนกลางต้องจ่ายเดือนละเท่าไหร่ นิติบุคคลจะเก็บไปเพื่อบริหารจ่ายเป็นค่ายาม ค่าไฟฟ้าทางเดิน ลิฟต์ ซ่อมบำรุง คอนโดบางแห่งราคาถูก แต่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางแพง

หลาย คนมีประสบการณ์ฝากมา ไม่ว่าข้อสัญญา เงื่อนไขต่างๆจากใบปลิว หรือสื่อโฆษณาที่เป็นตัวชี้ชวนให้ตัดสินใจซื้อ ผู้ซื้อต้องเก็บไว้ให้ดีๆ เมื่อใดที่ผู้ขายผิดสัญญา จะได้มีหลักฐานฟ้องร้องเอาผิดกับหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภค

การเลือกห้องก็เหมือนการเลือกทำเลแหละครับ ในคอนโดหลังหนึ่งๆ จะมีห้องที่ดีที่สุดไปจนถึงแย่ที่สุด คละกันไป ห้องที่ดีก็คือห้องที่ทิศทางเหมาะสม เปิดหน้าต่างแล้วรับลมเย็น ไม่โดนแดดส่อง มองออกนอกห้องเห็นวิวสวยงาม ไม่โดนบล๊อก ไม่เจอวิวอุจาดตา ตำแหน่งห้องไม่ใกล้หรือไกลลิฟท์เกินไป ไม่ติดห้องขยะ ห้องไฟฟ้าหรือห้องน่ากลัวอื่นๆ เข้ามาดูในห้องก็มีการแปลนภายในอย่างดี พื้นที่ใช้สอยจัดวางลงตัว ไม่มีซอกมุมไร้ประโยชน์ หรือมีแต่ทางเดินเปลืองเนื้อที่ หัวนอนไม่หันหัวไปทิศต้องห้าม ห้องน้ำมีหน้าต่างเปิดสู่ภายนอกไม่อับชื้น ฯลฯ

การเลือกห้องที่ดีในคอนโดนั้นทำให้ได้เปรียบคนอื่นในการขายต่อ ทำให้ขายง่ายได้ราคาดี หรือปล่อยเช่าก็จะง่ายและเร็ว เพราะใครๆย่อมอยากอยู่ห้องสวยๆมุมดีๆทั้งนั้นจริงไหมครับ

สำหรับคอนโดเก่า หรือคอนโดสร้างเสร็จแล้ว การเลือกห้องนั้นไม่ยากเพราะเราสามารถเข้าไปสัมผัสตัวโครงการและภายในห้อง ของจริงเพื่อการพิจารณาตัดสินใจเลือกได้ง่าย แต่สำหรับคอนโดที่ยังไม่ได้สร้าง ตอนเปิดขายได้เห็นแต่โบรชัวร์สวยหรู มองไปที่ site เจอแต่ความว่างเปล่า การเลือกห้องต้องใช้จินตนาการประกอบกับความชำนาญสูง ซึ่งหลังจากเพื่อนๆอ่าน blog นี้ของผมแล้วจะต้องทำได้แน่นอน ฮ่าๆ

เราจะมาดูในรายละเอียดกัน

คอนโดหันทิศไหนดีที่สุด?
ประเทศไทยนั้นมีลมมรสุมพัดเข้ามาทางทิศใต้-ตะวันตก ราวๆ 8 เดือน และมีลมพัดมาจากทิศเหนือ-ตะวันออก 3-4เดือน ส่วนทิศทางแดดจะอ้อมใต้ในฤดูหนาว และค่อยๆเคลื่อนมาอยู่กลางหัวกบาลในฤดูร้อน

แล้วสรุปว่า เลือกคอนโดด้านทิศไหนดีล่ะครับเพ่??
คำตอบ คือ ไม่มีทิศไหนที่ดีที่สุดสำหรับทุกคนหรอกครับ บางคนชอบทิศเหนือ เพราะหน้าต่างจะได้ร่มเงาตลอด แต่บางคนก็ไม่ชอบ เพราะปลูกต้นไม้ที่ระเบียงแล้วไม่ค่อยโต ตากผ้าไม่ค่อยแห้ง ลมก็ไม่เข้า บางคนชอบทิศใต้เพราะลมพัดเย็นสบายทั้งปี แต่ก็ต้องแลกกับการที่แดดจะส่องเข้าห้องบ้าง แต่ทิศที่ทุกคนเห็นพ้องต้องกันว่าควรหลีกเลี่ยง ก็คือทิศตะวันตก เพราะมันร้อนนรกแตกจริงๆครับ ที่จริงทิศตะวันออกก็ร้อนเหมือนกันแต่ร้อนน้อยกว่า แต่บางคนก็ไม่ชอบทิศตะวันออกเพราะเป็นคนนอนตื่นสาย ไม่ชอบให้แดดส่องตัว ดังนั้นขอสรุปว่า เลือกทิศไหนก็ได้ แล้วแต่ Lifestyle ของแต่ละคน แต่ควรหลีกเลี่ยงทิศตะวันตกเป็นดีที่สุดครับ

ความเห็นผม ผมชอบห้องที่หันทิศใต้ รองลงมาคือทิศเหนือ

อย่าง ไรก็ดี สิ่งที่มีความสำคัญมากกว่าทิศ ก็คือ วิว ถึงแดดจะแยงตา เราใช้ม่านกันได้ ถึงลมไม่พัด เราเปิดพัดลมได้ อากาศร้อนเราเปิดแอร์ได้ ทุกอย่างที่เป็นความไม่สบายตัว เราใช้เทคโนโลยีเข้าแก้ไขได้

แต่ถ้าห้องวิวห่วยเราไม่สามารถใช้อะไรมาเป็นตัวช่วยได้นะครับ

นั่นแน่ บางคนคงนึกในใจ ทำไมจะไม่ได้ ก็เอาวอลเปเปอร์ลายตึกสวยๆมาติดกระจกสิ!

ส่วนใหญ่ในการพิจารณาเลือกซื้อห้องไม่ว่าจะเป็นมือ1หรือมือ2 คำถามแรกๆคือ “วิวบล็อกหรือเปล่า?”
ยิ่ง เป็นคอนโดที่ทำเลไม่ดีนัก ถ้าวิวบล็อกอีกก็จบเห่ ขายยากสุดๆครับ เพราะใครๆก็อยากอยู่ในห้องที่เปิดหน้าต่างออกไปเจอโล่งๆทั้งนั้น ถึงไม่มีอะไรให้ดูมาก ขออย่าโดนบังวิวด้วยผนังตึกข้างๆก็พอ

ดังนั้นวิวจึงสำคัญกว่าทิศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดที่อยู่ติดแม่น้ำ สวนสาธารณะสีเขียว หรือมองออกมาเห็น skyline กรุงเทพฯอันสวยงาม ต่อให้อยู่ทิศตะวันตก ก็ต้องเลือกด้านนี้ไว้ก่อน เรื่องร้อนไว้แก้ทีหลัง

แหมซื้อคอนโดมิเนียมริมน้ำแล้วมองไม่เห็นแม่น้ำ ก็อย่าซื้อเลยดีกว่า จริงแมะ

พึงระลึกว่า ห้องวิวดี ขายต่อง่ายกว่าห้องลมดีครับ
ห้องที่มองออกมาเห็นสวนหย่อมหรือสระว่ายน้ำก็จัดว่าเป็นห้องที่ดี เพราะจะได้ทัศนียภาพเพลินตาเพลินใจ ผู้คนชอบดูสาวๆนุ่งบิกินี่ว่ายน้ำ (ผมก็ชอบ อิอิ) แต่ควรเป็นคอนโดเกรด A ยูนิตน้อยๆนะครับถึงจะเจอบิกินี่ ถ้าคอนโดเกรด B,C ที่เน้นกลุ่มเป้าหมายแนวครอบครัวๆ ตึกนึงมี 500 ห้องขึ้นไป (เช่น ศุภาลัย, LPN) แบบนี้สระว่ายน้ำจะเต็มไปด้วยเด็กตัวเล็กตัวน้อยที่ส่งเสียงเจี๊ยวจ๊าว น่ารำคาญเป็นที่สุด

ถ้าคอนโดที่คุณสนใจ เป็นคอนโดแบบ Low-rise คือสูงไม่เกิน 8 ชั้น และอยู่ในสภาพแวดล้อมงั้นๆ รอบตัวมีแต่บ้านๆตึกๆ แบบนี้ก็คงไม่ต้องไปสนใจเรื่องวิวมากนัก เอาแค่ไม่หันหน้าไปเจอพวก วัด เมรุเผาศพ หม้อแปลงไฟฟ้า อู่พ่นสีรถ หรือกองขยะก็พอ กลับไปเน้นทิศทางแดดลมดีกว่า

คอนโดหลายแห่ง ขายดีแต่มีห้องเหลือค้างโครงการ ก็มักจะเป็นห้องแบบที่วิวเป็นทัศนะอุจาดอย่างที่ว่า ดังนั้นการซื้อคอนโดที่เหลืออยู่เป็นห้องท้ายๆ ต้องระวังให้ดี ดูให้ละเอียด มันต้องมีข้อด้อยอะไรซักอย่างที่ทำให้ห้องนี้ขายไม่ออก

คอนโดที่อยู่ติดถนนใหญ่ ห้องที่หันออกสู่ถนน ควรคำนึงถึงเสียงรบกวน ฝุ่นละออง ควันพิษจากท่อไอเสียด้วยนะครับ โดยเฉพาะชั้นล่างๆ ถ้าเลี่ยงได้ควรเลี่ยง เลือกห้องที่หันไปด้านอื่นดีกว่า

คอนโดเกรด A ที่นึง อยู่ติดถนนใหญ่ติดBTSซึ่งเป็นช่วงสับหลีกพอดี เสียงจะดังสนั่นทุกครั้งที่รถไฟฟ้าวิ่งผ่าน ห้องที่หน้าต่างหันมาทางด้านรางรถไฟฟ้า แทบจะอยู่กันไม่ได้ เพราะมีเสียงกึงกังๆทุกๆ 5 นาที ทำให้ราคาเช่าห้องในด้านนี้ตกมากกว่าด้านอื่น รวมทั้งราคาขายต่อด้วยเช่นกัน ขายก็ยาก ปล่อยเช่าก็ยาก แม้ว่าปล่อยเช่าได้แล้ว ไม่นานผู้เช่าก็จะขอย้ายออกไปอยู่ห้องด้านอื่นของตึก ลูกบ้านที่เดือดร้อนต้องหาวิธีแก้ไข เช่น ยอมเสียเงินเปลี่ยนหน้าต่างกระจกเป็นกระจก2ชั้น insulated glass แต่ก็ช่วยอะไรไม่ค่อยได้ เสียงลดไปไม่ถึง 20% ถึงจะร้องเรียนไปยังบริษัทรถไฟฟ้า ก็ไม่ได้รับการแก้ไขอะไรมากนัก โชคดีที่โครงการนี้อยู่ในทำเลที่ดีมากๆ อย่างน้อยก็ยังพอจะมีสภาพคล่องในการขายและให้เช่าอยู่พอสมควร

ตำแหน่งห้องตรงไหนดี
หลังจากเลือกทิศทาง เลือกด้านที่เหมาะสมได้แล้ว เราก็มาดูตำแหน่งห้องในแต่ละชั้นกันบ้างว่าควรเลือกห้องแบบไหน ผมมีข้อแนะนำดังนี้

อย่าเลือกห้องที่อยู่ใกล้ลิฟท์เกินไป เพราะจะมีเสียงรบกวนจากการใช้งาน ทั้งลิฟท์ ทั้งคน ลิฟท์คอนโดบางแห่งผนังรอบช่องลิฟท์เป็นก่ออิฐไม่ได้หล่อคอนกรีต เสียงลิฟท์วิ่งขึ้นลง ดังลอดมาถึงห้องพักได้ก็มี ยิ่งห้องที่เป็นทางสามแพร่ง ออกจากโถงลิฟท์แล้วเจอประตูเข้าห้องเป๊ะ นี่ควรหลีกเลี่ยงเป็นอย่างยิ่ง เพราะไม่ดีทั้งฮวงจุ้ยและเสียความเป็นส่วนตัวครับ

แต่บางทีห้องที่ ไกลลิฟท์มากๆ ก็เมื่อยขาเวลาเดินเหมือนกัน ยิ่งคอนโดที่ corridor ยาวๆ เดินกันขาลากเลย ดังนั้น เอาห้องที่อยู่กลางๆดีที่สุด

อย่าซื้อห้องใกล้หรือตรงข้ามห้องขยะ
ทุกคอนโดต้องมีห้องขยะ ถ้าไม่มีเป็นห้องเฉพาะ ก็มักจะวางกันในโถงบันได หรือโถงลิฟท์ขนของ การอยู่ห้องตรงข้ามห้องขยะ ถือเป็นฝันร้ายของการอยู่คอนโดอย่างแท้จริง เพราะต่อให้ออกแบบได้มิดชิดแค่ไหน ก็มีโอกาสที่กลิ่นไม่พึงประสงค์จะเล็ดลอดออกมาให้ชื่นชม ไหนจะเสียงปิดเปิดประตูอีก ทั้งเจ้าของห้อง ทั้งแม่บ้านที่มาเก็บรวมรวมขยะ วันนึงๆต้องมีหลายรอบ อยู่ไม่มีความสุขแน่ครับ แถมขายต่อก็ยาก

การออกแบบที่ดี สถาปนิกควรจัดห้องขยะให้ไปอยู่ในส่วน service core หรือในพื้นที่ที่ไม่ต่อเนื่องกับทางสัญจร ซึ่งระยะหลังจะเริ่มทำกันมากขึ้น สงสัยโดนฝ่ายการตลาดบ่นเยอะ

ถ้าเลือกได้ เลือกห้องที่ประตูไม่ตรงกับห้องตรงข้าม จะทำให้ได้ privacy ในการอยู่อาศัย คอนโดที่พิถีพิถันในการออกแบบจะขยับประตูห้องพักให้เยื้องไปมาไม่ตรงกัน แบบนี้ถือว่าออกแบบได้ละเอียดใช้ได้

ห้องอยู่ใกล้บันได บางคนไม่ชอบห้องแบบนี้ด้วยเหตุผลที่ว่า จะมีเสียงคนเดินพลุกพล่าน อันนี้ก็จริงครับถ้าเป็นบันไดหลัก แต่ถ้าเป็นบันไดหนีไฟที่เอาไว้หนีไฟจริงๆ ผมมองว่าไม่เสียหาย อาจจะดีซะอีกที่อยู่ใกล้ เพราะหากเกิดเหตุอัคคีภัยขึ้นเราจะได้หนีทัน ในการใช้งานปกตินั้น บันไดหนีไฟจะไม่มีใครเข้าไปใช้ จึงไม่เป็นการรบกวนครับ

ข้อ แตกต่างระหว่างบันไดหลักกับบันไดหนีไฟคือ บันไดหลักจะมีขนาดใหญ่กว่า กว้างกว่า และทางเข้าออกบันไดหนีไฟจะเป็นประตูเหล็กที่มีตัวผลักที่เป็น bar ยาวๆ ผลักเข้าแล้วต้องผลักกลับเข้ามาไม่ได้ วิ่งลงชั้นล่างหรือออกดาดฟ้าได้อย่างเดียวครับ (เป็นเหตุผลด้านความปลอดภัย)

ห้องหัวมุม เป็นห้องที่ถือว่าได้เปรียบห้องอื่นๆ เพราะมีพื้นที่หน้าต่างมากกว่าชาวบ้านเขา ทำให้ได้มุมมอง แสงสว่าง การระบายอากาศที่ดีขึ้น แต่อย่าลืมดูทิศทางประกอบด้วยนะครับ เลือกมุมที่ไม่ร้อนจนเกินไป
แม้ในตำราฮวงจุ้ยจะไม่ชอบห้องมุมนัก แต่ในความเป็นจริงห้องหัวมุมจะราคาดีกว่า ปล่อยขายให้เช่าได้ง่ายกว่าห้องธรรมดาครับ

ชั้นที่ไม่ควรเลือก
ด้วยความที่ผู้คนไม่ชอบเลข 13 ทำให้ตึกส่วนใหญ่ชั้นนี้ถูกตัดออกไป จาก 12 ข้ามไป 14 เลย ตึกที่ตัดไม่ทันก็ใช้วิธีเปลี่ยนชั้นที่ 13 เป็น 12A แต่ลิฟท์ไม่ได้แก้ตามทำให้เสียงขานชื่อ floor ของลิฟท์ยังเป็น Thirteen floor อยู่ ก็ตลกดี ถ้าเจออะไรพรรค์นี้ก็หลีกเลี่ยงไว้ดีกว่าครับ

สำหรับ คอนโดประเภท LowRise 8 ชั้น ชั้นที่ไม่ควรเลือกคือชั้น 2 เพราะใกล้พื้นเกิน วิวไม่ดี และอาจมีเสียงและควันไอเสียรบกวนจากลานจอดรถยนต์ที่ชั้นล่างได้ นอกจากนี้ยังน่าเป็นห่วงเรื่องความปลอดภัย เพราะแค่บันไดอลูมิเนียมอันเดียวก็พาดปีนขึ้นไปในห้องได้แร้ว

ชั้นที่ควรหลีกเลี่ยงสำหรับคอนโดอีกชั้นหนึ่งคือชั้นบนสุด เนื่องจากความร้อนจากชั้นดาดฟ้าอาจจะแผ่ลงมาถึงเพดานห้องเราได้ และอาจพบปัญหาน้ำรั่วซึมจากพื้นดาดฟ้า

ปัญหาเรื่องน้ำรั่วซึมนั้นมีประจำแทบทุกตึกละครับ เวลาที่มีน้ำหยดลงมาทำความเสียหายให้ห้องเรา กรณีเช่นนี้แน่นอนว่าทางตึกต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีประกันก็ให้ประกันจัดการ แต่มันก็น่าหงุดหงิดมิใช่น้อย ดังนั้นหลีกเลี่ยงได้ก็เลี่ยงดีกว่า อันนี้รวมถึงห้องที่อยู่ใต้สระว่ายน้ำหรือมีห้องน้ำอยู่เหนือห้องก็ควรอยู่ ห่างๆไว้เช่นกัน เพราะเสี่ยงเรื่องน้ำรั่วและอาจมีเสียงดังจากปั้มน้ำด้วย

ท่าน ที่เชื่อเรื่องฮวงจุ้ย เขาจะมีตัวเลขชั้นมงคลในปีต่างๆซึ่งไปสัมพันธ์กับธาตุดินธาตุไฟของเจ้าของ ห้อง ซึ่งใครอยากเชื่อก็เชิญนะครับไม่ห้าม แต่สำหรับผมผมว่ามันไร้สาระเกินไป ผมเชื่อหลักฮวงจุ้ยที่มีเหตุผลทางวิทยาศาสตร์ประกอบเท่านั้น ถ้ามาแนวไสยศาสตร์ผมขอผ่าน แฮะๆ

เลือกห้องอย่าลืมดูการจัดวางแปลนห้อง

หัวนอนไม่ควรหันไปทางทิศตะวันตก
เรื่อง หัวนอนนี่คนไทยส่วนใหญ่จะถือกันมาก ว่าไม่ให้นอนหันหัวไปทางทิศตะวันตก เพราะเป็นทิศคนตาย อันที่จริงผมว่าคนโบราณเค้าไม่ให้นอนแบบนี้เพราะเช้าๆแดดจะได้ไม่แยงตา มากกว่า แต่ก็นั่นแหละ คนไทยมักจะเชื่ออะไรแบบนี้ได้ง่าย เค้าว่าทิศคนตายก็ว่าตาม แม้ว่าเราไม่เชื่อเรื่องแบบนี้ แต่ถ้าคนอื่น90%เขาเชื่อเราก็อย่าไปฝืนเลยครับ เลือกได้ก็เลือกหันหัวไปทิศอื่นดีกว่า มีอีกตั้งหลายทิศให้เลือกเนอะ

Developer บางรายคำนึงถึงเรื่องนี้มาก เช่น แสนสิริหรือPlus คอนโดรุ่นใหม่ๆที่ออกมา จะไม่จัดหัวนอนไปทางทิศตะวันตกเลย แม้ว่าแปลนจะเป็น Mirror กัน แต่ถ้าดูดีๆจะเห็นว่า มีการย้ายหัวเตียงเพื่อเลี่ยงทิศตะวันตกเสมอ ซึ่งทำให้บางทีห้องนั้นกลายเป็นจัดแปลนไม่ลงตัว มีหน้าต่างอยู่บนหัวนอนแทน

ในขณะที่Developer ที่เน้นกลุ่มเป้าหมายคนรุ่นใหม่เทรนดี้ เช่น โนเบิล จะไม่สนใจเรื่องหัวนอนเลย จัดโดนทิศไหนก็ปล่อยไปตามยถากรรม อันนี้เป็นหน้าที่เราต้องสังเกตเอาเองนะครับ ถ้าคิดว่า ไม่เป็นไร ไว้ตอนแต่งห้องค่อยย้ายหัวเตียงไปทิศที่ต้องการ ก็ทำได้ครับแต่มันก็มีค่าใช้จ่าย ต้องย้ายปลั๊กไฟ ปลั้กทีวี สลับไปมาวุ่นวายน่าปวดหัว ดังนั้นถ้าเราเป็นคนละเอียดรอบคอบ ควรดูไว้ตั้งแต่ยังไม่สร้างจะดีกว่า

เลือกห้องน้ำที่มีการระบายอากาศ
ถ้า เลือกได้ เลือกห้องน้ำที่มีหน้าต่างเปิดสู่ภายนอก จะช่วยในเรื่องการระบายอากาศ ถูกสุขอนามัยไฮจีนิคส์ และเหมาะสมกับสภาพอากาศร้อนชื้นอย่างประเทศไทยครับ ห้องน้ำที่ไม่ติดหน้าต่างจะต้องมีพัดลมดูดอากาศและต้องเปิดไฟเมื่อใช้งาน ซึ่งทำให้สิ้นเปลืองพลังงาน และถ้าไม่ดูแลความสะอาดให้ดีอาจทำให้อับชื้น นั่งชักโครกแล้วคันจิ๋มได้

ระเบียงเป็นสิ่งจำเป็น
คอนโด ปัจจุบันบางแห่งออกแบบมาไม่มีระเบียงเลยอ้างว่าไม่จำเป็น แต่ผมคิดว่ายังน่าจะมีไว้อยู่ครับ แม้ว่าปัจจุบันคนรุ่นใหม่นิยมใช้บริการ laundry มากขึ้น หรือถ้าซักผ้าเองก็มีเครื่องอบผ้า แต่ระเบียงก็ยังเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับเอาไว้ตากอะไรเล็กๆน้อยๆเช่น ผ้าขี้ริ้ว ม๊อบถูพื้น ผ้าเช็ดตัว หรือกางเกงใน หรือเอาไว้เป็นที่สูบบุหรี่ของเพื่อนๆเวลาจัดปาร์ตี้ได้

นอกจากนี้ การมีระเบียงยังช่วยบังแดด-กันฝนไม่ให้โดนหน้าต่างตรงๆด้วยครับ ยิ่งเป็นห้องที่หันทิศใต้ควรมีระเบียงอย่างยิ่ง ไม่ต้องกว้างมากซัก 1 เมตรก็กันแดดได้เยอะแล้วละ

ห้องน้ำสำหรับห้อง One bedroom
คอน โดแบบ1ห้องนอน มักจะมีห้องน้ำเพียง 1 ห้อง ใช้เป็นห้องน้ำของห้องนอนและใช้เป็นห้องน้ำรับแขกด้วย ถ้าเลือกได้ควรเลือกห้องน้ำที่เปิดเข้าจากในห้องนอน จะสะดวกในการใช้งานมากกว่าห้องน้ำที่เปิดจากห้องนั่งเล่น

อ่างอาบน้ำจำเป็นหรือไม่
ถ้า เราซื้อคอนโดเพื่อเอาไว้อยู่เอง พื้นที่ส่วนอาบน้ำจะเป็น shower หรือ อ่างอาบน้ำก็ได้ตามแต่ชอบ แต่ถ้าคิดจะเอาไว้ให้ชาวญี่ปุ่นเช่า ต้องเป็นอ่างอาบน้ำเท่านั้น ชาวญี่ปุ่นเป็นคนติดอ่างครับ

เลือกห้องที่มีความ unique
ข้อนี้เป็นของแถมเป็นเทคนิคเล็กๆน้อยๆ คือ ถ้ามีโอกาสเจอห้องที่มีลักษณะพิเศษบางอย่างที่ห้องอื่นเขาไม่มี อย่างเช่น เป็นห้องที่มีสวนส่วนตัว หรือมีพื้นที่ระเบียงกว้างเป็นพิเศษและไม่มีหลังคา หรือเป็นห้องที่อยู่ชั้นเดียวกับสระว่ายน้ำ สามารถเดินนวยนาดจากห้องออกมาโดดลงสระได้ทันที หรือ One-bed ห้องเดียวในฝั่งTwo-bed หรือ เป็นห้องเดียวในตึกที่มีหน้าต่างเปิดออกไปแอบดูบ้านดาราข้างๆคอนโดได้ ฯลฯ ห้องพวกนี้เรียกว่ามีความ unique คือมีจุดขาย ที่ห้องอื่นๆในตึกไม่มี ซึ่งข้อนี้ก็เป็นจุดนึงที่ทำให้ห้องมีความโดดเด่น ทำให้การขายต่อง่ายกว่าห้องเพลนๆที่หาได้ทั่วไปในตึกครับ

แต่ความโดดเด่นประเภท เป็นห้องเดียวในตึกที่ติดห้อง Generater อย่างนี้ไม่เอานะคร้าบบบ ^^’

อันที่จริงการพิจารณาว่าแปลนห้องแบบไหนที่จัดได้ดีหรือไม่ดี ไม่ได้ดูแค่เท่าที่ผมว่ามาข้างบน ต้องดูภาพรวมของแปลน ว่าการจัดพื้นที่ใช้สอยเป็นอย่างไร flowของการใช้งานดีไหม เวิกแค่ไหน ซึ่งผมไม่รู้ว่าจะถ่ายทอดออกมาเป็นคำพูดยังไงเหมือนกัน เพราะมันเกิดจากประสบการณ์ที่สะสมมา ดังนั้น คำแนะนำของผมสำหรับผู้ที่สนใจเรื่องคอนโดมิเนียมก็คือ ไปดูเยอะๆครับ มีเปิดตัวโครงการใหม่ๆที่ไหน ก็ไปเยี่ยมชม ซื้อไม่ซื้อไม่เป็นไร อย่างน้อยจะได้ชมห้องตัวอย่างเทียบกับในโบรชัวร์ จะได้นึกภาพออกว่า ที่เห็นในแปลนเป็นแบบนี้ ของจริงเป็นอย่างไร จะได้เกิดมโนภาพในสมอง และยังได้เห็นรูปแบบการตกแต่งใหม่ๆ ดีๆ ได้เห็นวัสดุใหม่ๆ เป็นไอเดียเอาไว้ตกแต่งห้องได้อีกครับ

3 Rules for Buying Condo (Heaven Condominium Guide)
เรื่อง : ภูเก็จ จันทรเวช ภาพ : เกษตร

ฮวงจุ้ย (Feng Shui) หมายถึงการอยู่อาศัยของมนุษย์ให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมที่เป็นอยู่ คติชาวจีนอันนี้ใกล้เคียงกับหลักการออกแบบทางสถาปัตยกรรมศาสตร์ที่มีสอนกันอยู่ในปัจจุบัน เพียงแต่การอ้างอิงหลักการและเหตุผลนั้นแตกต่างกันไปตามแต่ละสถานที่และเวลานั่นเอง

หลักของฮวงจุ้ยมาจากคำว่า ลม (ฮวง) และน้ำ (จุ้ย) ออกเสียงตามสำเนียงจีนแต้จิ๋ว อาศัยหลักการไหลเวียนของพลังงานที่มีอยู่บนผืนโลก (ซี่) โดยนักพยากรณ์ฮงจุ้ยต้องอ่านพลังงานของซี่ให้แตกฉานถึงแหล่งที่มาที่ไปการนำเข้าการทำลายการไม่ปิดกั้นซี่ที่ดีลากรการถ่ายเทซี่ที่เสียให้ออกไปไกล ๆ

สภาพแวดล้อมตามหลักฮวงจุ้ยนั้น แตกต่างและไม่เหมือนกันเลยในแต่ละเขตของโลก สภาพภูมิอากาศรวมไปถึงพิธีกรรม ล้วนมีบทบาทกับฮวงจุ้ยในแต่ละประเทศ นักพยากรณ์ที่ดีจำเป็นต้องศึกษาและรู้จักปรับคำทำนายให้เหมาะสมในแต่ละสถานที่ เพราะพื้นที่ (Space) มีผลทางจิตวิทยากับอารมณ์ เพราะพื้นที่ (Space) มีผลทางจิตวิทยากับอารมณ์ (Mood) ของมนุษย์ มีการใช้ดวงชะตา ดวงดาวบนท้องฟ้าหรือแม้กระทั่ง วัน เดือน ปีเกิด มาร่วมในการกำหนดทั้งนี้ก็เพื่อประโยชน์ในแง่ของจิตใจที่จะมีผลต่อเจ้าของสถานที่นั้น ๆ นั่นเอง

สำหรับหลักการเลือกที่อยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียมให้สอดคล้องกับหลักฮวงจุ้ย มีรายละเอียดที่แตกต่างกับการเลือกบ้านที่อยู่อาศัยทั่วไปหลายประเด็น หลักในการพิจารณาที่สำคัญพอจะแบ่งออกเป็น 3 หัวข้อดังต่อไปนี้

1. สภาพแวดล้อม เราจะพิจารณาแค่ห้องที่เราต้องการจะซื้อเพียงห้องเดียวไมได้ เพราะห้องเราเป็นส่วนหนึ่งของคอนโดฯ ทั้งหลัง ถ้าคอนโดฯ มีฮวงจุ้ยที่ดีแล้ว ห้องทั้งหมดก็จะได้รับผลดีไปด้วย หลักการดูและพิจารณาอย่างง่าย ๆ มีดังต่อไปนี้

ควรอยู่ใกล้แหล่งชุมชน ไม่อยู่โดดเดี่ยวหลังเดียว

คอนโดฯ ไม่ควรอยู่ห่างถนนใหญ่มากเกินไป

ลักษณะสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ดีรอบคอนโดฯ เช่น ทางด่วนพาดผ่าน ทางรถไฟ เสาไฟฟ้าแรงสูง หรือเสาโทรคมนาคมขนาดใหญ่

คอนโดฯ ที่ดีต้องมีรูปทรงอาคารที่ไม่มีเหลี่ยมมุมพุ่งเข้าหาอาคารรอบ ๆ แบบรุมแรง และอย่างตั้งใจ

ตัวอาคารต้องไม่อยู่ท่ามกลางความแออัดของอาคารสูงโดยรอบ

สถานที่ตั้งต้องไม่ติดวัด ศาสนสถาน ป่าช้า หรืออยู่ด้านทิศใต้ของอาคารเหล่านี้

2. ตำแหน่งที่ตั้งของห้อง การดูทิศถือว่าเป็นสิ่งสำคัญมาก

ด้านเหนือ แสงนวลตา แต่อับลม

ด้านใต้ รับลมสบาย ๆ

ด้านตะวันออก รับแสง ไม่ร้อนแรงในตอนเช้า

ด้านตะวันตก รับแสงที่ร้อนแรง และอบอ้าวในตอนบ่าย

ดังนั้นจะเห็นว่าด้านที่ดีที่สุด ก็คือด้านตะวันออกกับด้านใต้ ซึ่งทั้งสองด้านนี้จึงมักจะถูกเลือกและถูกจองหมดในเวลาอันรวดเร็ว

3. การหาตำแหน่งห้องที่ดี ถ้าเราไม่สามารถจะเลือกห้องที่อยู่ในทิศที่ดีดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้น การพิจารณาเลือกห้องด้านอื่น ๆ ที่มีคุณสมบัติที่ดีและสำคัญในอีกรูปแบบ ก็ยังสามารถทำได้ก็คือ

เลือกห้องที่ไม่มีอาคารอื่นบิดบัง ไม่ไกลจากบันไดหนีไฟ หรือประตูห้องต้องไม่ตรงกับลิฟต์โดยสาร

เลือกห้องใกล้สวน สระว่ายน้ำ

เลือกห้องที่มีทิศนียภาพสวยงามตามธรรมชาติ เช่น วิวแม่น้ำ ภูเขา หรือทะเล

หลักทั้ง 3 ข้อนี้เป็นหลักง่าย ๆ เบื้องต้นในการเลือกทำเลที่ตั้งและเลือกห้องของคอนโดมิเนียม ยังมีหลักอื่น ๆ ที่ซับซ้อนกว่าและอาศัยหลักความเชื่อโบราณเป็นตัวกำหนด เช่น การพิจารณาจาก วัน เดือน ปีเกิด ดวงชะตา เพศของผู้ซื้อ ฯลฯ ผมอยากจะแนะนำว่าการนำเรื่องของดวงชามาผูกกับการพิจารณาการเลือกที่อยู่อาศัยนั้น ควรเป็นแค่ปัจจัยเสริมมากกว่าจะเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจ ผู้ซื้อควรพิจารณาจากสภาพแวดล้อมของภูมิประเทศ (ชัยภูมิ) เป็นหลักเพราะนั่นคือการตัดสินใจที่ถูกต้องและดีที่สุดแล้วนั่นเอง